Günümüzde oldukça yaygın olan kentsel dönüşüm hukuki alanda da birçok düzenleme ve uygulamanın geliştirilmesine sebebiyet vermiştir. Kentsel dönüşüm hukuku 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6036 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde şekillenmektedir.
Kanunda kentsel dönüşüm; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemeler yapılması olarak tanımlanmıştır.
Kentsel Dönüşüm Hukuku’nun temel kavramları; riskli alan, rezerv yapı alanı, riskli yapı ve yapı maliki olarak sıralanabilir. Bununla birlikte kat mülkiyeti, bağımsız bölüm, arsa payı, sınırlı ayni hak, şerh edilmiş şahsi hak gibi kavramlar da Kentsel Dönüşüm Hukuku açısından önem arz etmektedir. Bu yazımızda Kentsel Dönüşüm Hukuku açısından önemli bir konu olan riskli yapı konusunu ele alacağız.
Kanunda Riskli Yapı; riskli alan içinde veya dışında olup, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayalı olarak tespit edilen yapı olarak tanımlanmıştır.
Bir yapının riskli yapı olarak tespit edilebilmesi için;
– Yapının riskli alan içinde yer alması,
– Bilimsel ve teknik verilere dayanması kaydıyla; yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olması,
– Bilimsel ve teknik verilere dayanması kaydıyla; yapının yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıması
hallerinden ez an birinin varlığı gerekmektedir. Ancak henüz inşaat halinde olup içinde ikamet edilemeyen yapılar veya ağır hasarlar neticesinde içinde ikamet edilmesi mümkün olmayan yapılar riskli yapı tespitine konu olamaz. Bunun dışındaki tüm yapılar için riskli yapı tespiti yapılabilmektedir.
Riskli yapı tespiti, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar uyarınca, bilimsel ve teknik verilere dayanarak yapılmaktadır.
Riskli yapı tespitini yapı malikleri ve onların kanuni temsilcileri talep edebilir. Yapı maliki, yapı üzerinde mülkiyet hakkı olan kişilerdir. Kat mülkiyetine konu yapılarda her bir bağımsız bölüm sahibi; paylı mülkiyetin söz konusu olduğu yapılarda her bir paydaş yapı malikidir.
Riskli yapı tespitinin yapı malikleri tarafından talep edilmesinin yanında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yapı maliklerine bir süre verilebilir. Yapı maliklerinin bu süre içerisinde riskli yapı tespitini yaptırmaması durumunda tespiti Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya idare yaptırır.
Kanuni düzenlemeye göre; paylı mülkiyete konu bir taşınmazda riskli yapı tespiti tüm paydaşların oy birliği ile talep edilebilmektedir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlar açısından da Kat Mülkiyeti Kanunu gereği taşınmazın tamamını ilgilendiren bir tasarruf olan riskli yapı tespiti yaptırılması için oy birliği gerekmektedir. Ancak uygulama farklı şekilde işlemekte ve tek bir bağımsız bölüm maliki dahi bu talepte bulunabilmektedir.
Yapı, kat irtifakı veya kat mülkiyetine konu bir yapı değil ise bu durumda yapının mülkiyeti tek bir kişiye ait ise bu kişi riskli yapı tespitini talep edebilecektir; şayet yapı üzerinde birden fazla kişi malik ise bu durumda her bir malik yapı maliki sıfatını taşısa da bu talebin yine oy birliği ile yapılması gerekmektedir. Ancak uygulamada bu durum da farklı şekilde işlerlik kazanmış ve her bir yapı maliki bu talepte bulunabilmektedir.
Yasaya göre uygulama yapılabilmesi için, riskli binanın, ruhsatlı olması zorunluluğu yoktur. Kentsel dönüşüm yasasında, riskli yapılar için belirlenen bütün kolaylıklar ve vergisel avantajlar, gecekondu vasfındaki yapılar ve kaçak nitelikli binalar için de aynen geçerlidir. Aynı parselde birden çok gecekondu bulunması halinde, gecekondu sahiplerinden birinin riskli yapı tespit müracaatı yapması yeterlidir. Burada dikkat edilmesi gereken husus gecekondu vasfındaki yapının metruk ve harabe vaziyette olmamasıdır. Çünkü bu yapılar hakkında riskli yapı tespiti talep edilemez.
Riski yapı tespitini yapabilecek olan kurum ve kuruluşlar yönetmelik ile belirlenmiştir. Buna göre;
– Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,
– İdare,
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış olmak kaydıyla;
– Kamu kurum ve kuruluşları,
– Üniversiteler,
– Sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler,
– Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları,
– 4708 sayılı Yapı ve Denetim Hakkında Kanun’a göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan izin belgesi almış yapı denetim kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları,
– 6235 Sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca; inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar riskli yapı tespiti yapabilir.
Riskli yapı tespiti masraflarına birden fazla malik olsa dahi; riskli yapı tespiti talep eden malik katlanacaktır. Ancak Yargıtay kararları uyarınca, birden fazla malik olması durumunda bir malikin tek başına katlandığı bu masraflar uyarınca diğer maliklere sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre rücu etme hakkı saklıdır. Bu hususun yargı mercilerine intikal etmesi durumunda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.
Bir yapının riskli alan içinde yer alması, o yapının riskli yapı olarak tespit edilmesine yol açabilir. Bu sebeple riskli yapı tespiti yapılabilecek hallerden birisi de yapının riskli alan içinde yer almasıdır. Ancak bir yapı riskli alanda yer alıyor diğer riskli yapı olarak kabul edilemez, bu hususun tespiti gereklidir.
Kural olarak her bir yapı için yalnızca bir defa riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir. Ancak; itiraz veya mahkeme kararı üzerine yeniden rapor düzenlenmesinin gerekli olduğu durumlarda, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edildiği durumlarda ve kasıtlı bir müdahale olmaksızın yapının risk durumunu etkileyecek bir olayın gerçekleşmiş olması durumlarında yapı için yeniden riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir.
Riski yapı tespiti raporunun gerçeğe aykırı olarak düzenlenmesi halinde rapor, hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. Ayrıca gerçeğe aykırı olarak rapor düzenleyen kurum ve kuruluşun lisansı da iptal edilir. Bununla birlikte raporu düzenleyenlerin Türk Ceza Kanunu kapsamında ve bu kişiler ile kurumun Türk Borçlar Kanunu kapsamında sorumlulukları da gündeme gelebilir.
Riskli yapı tespitinden sonra bu tespit öncelikle bir eksiklik olmaması açısından Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca incelenir. Rapor incelendikten sonra Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından en geç 10 iş günü içerisinde tapu idaresine bildirilir. Tapu idaresi bunun akabinde yapının tapu kütüğünde beyanlar hanesine yapının riskli yapı olduğunun tespit edildiğini işler. Eğer yapı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında ise işleyecek prosedür aynı olmakla birlikte bu sefer gerekli bildirim tapu idaresine değil, Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’na bildirilir ve sürecin devamı hakkındaki karar kurul tarafından verilir.
Riskli yapı tespit raporu bulunan binalar, tüm tapu harçlarından ve Belediye tarafından talep edilecek her türlü harçtan muaftır. Riskli yapı tespitinin tapu kütüğüne işlenmesinin sebebi bu harç ve vergi muafiyetleri açısından önem arz etmektedir. Dolayısıyla; tapu kütüğünde yapının riskli yapı olduğunun işlenmiş olması satış, ipotek tesisi gibi temlik işlemlerini etkilemeyecektir.
Riski yapı tespitinin tapu kütüğüne işlenmesinin ardından tapu idaresi tarafından hak sahiplerine yapılacak tebligatın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde rapora itiraz edilebilir. Ancak itiraz hakkı yalnızca yapı üzerinde mülkiyet hakkı bulunan hak sahibine aittir. 15 günlük süre içerisinde rapora itiraz edilmez ise bu halde rapor kesinleşir.
Rapora karşı yapılan itirazlar; Yönetmelik uyarınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından kurulan yedi üyeli heyetler tarafından incelenir. Rapor, teknik heyetçe incelenir ve gerekli görüldüğü takdirde yapı da incelenir. Teknik heyet, rapora yapılan itirazlar ile bağlı değildir. Rapor, bir eksiklik olduğunun tespit edilmesi halinde heyet tarafından raporun düzenlendiği kuruma gönderilir. Eksikliklerin giderilmesinin ardından son karar verilmek üzere yeniden heyetin önüne gelir. Heyet son kararını verirken karar verdiği andaki durumu değil, raporun ilk düzenlendiği anki durumunu dikkate alarak karar verir. Yapı, ilk durumda riskli yapı olmayıp son kararın verildiği anda riskli yapı haline gelse bile itiraz yine de kabul edilmez. Bu durumda yapılması gereken sonraki durumun ortaya çıkması sebebi ile yeniden riskli yapı tespiti yapılmasının talep edilmesidir.
Riskli yapı tespiti raporuna itirazın kabul edilmesi halinde rapor geçerliliğini yitirir, tapu idaresine gerekli bildirimler yapılarak tapu kütüğüne işlenen beyan terkin edilir ve yeni bir durum ortaya çıkmadıkça yeniden riskli yapı tespiti yapılamaz. İtirazın reddedilmesi halinde ise rapor kesinleşir ve kentsel dönüşüm süreci işlemeye devam ederek bir sonraki aşama olan yıkım aşamasına geçilir.
İtirazın reddedilmesi halinde raporun kesinleştiğine dair kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde riskli yapı tespiti işleminin iptaline ilişkin dava açılabilir. Ancak davanın açılması kararın icrasını durdurmayacağından kanunun öngördüğü süre ve prosedürlerin akabinde yıkım aşamasına geçilecektir. Bu sebeple açılacak davanın “yürütmenin durdurulması talepli” olarak açılması faydalı olacaktır. Bu talep hakkında delillerin incelenmesi ile İdare Mahkemesi tarafından bir karar verilecektir. Ayrıca Yargıtay tarafından verilen bir kararda; riskli yapı tespitinden sonra yapının riskli yapı olup olmadığının tespiti için tespit davası açılabileceği ve bu davanın delil tespiti niteliğinde olmadığı hakkında hüküm kurmuştur.
